一、物業綠化管理機構的設置

(一)建立物業管理企業綠化管理機構

為了搞好物業區域的環境綠化管理，首先物業管理企業應當確定物業區域的環境綠化管理模式，并在此基礎上設置不同的環境綠化管理機構。綠化管理模式、管理機構，一般采取兩種方式：

(1)委托式。即物業區域的環境綠化管理工作委托給專業的綠化公司負責。采用這種方式時，物業管理企業一般采取承包的方式轉包給專業的綠化公司。物業管理企業只需配備1~2名管理人員，根據承包議定書對綠化公司進行檢查、監督和評議。

(2)自主式。即物業區域的環境綠化管理工作完全由自己負責。采用這種方式時，

就要建立自己的綠化管理機構，其規模大小要根據具體情況而定，如果物業區域規模大、類型多、任務比較重，物業管理企業就需要建立一個比較完備的物業環境綠化管理機構。設置一般如圖12-2所示：

1.辦公室的職責

(1)協助物業綠化管理部主管管理好物業區域的綠化管理工作。

(2)對內協調好各個部門之間的關系，督促檢查各項工作完成的情況以及檔案管理、資金管理、庫房管理等。

(3)對外處理好與其他各個部門之間的關系，并開展一定規模的對外宣傳活動、經營管理活動。

2.花圃組的職責

(1)培育各種花卉苗木，不斷學習和引進新品種，以滿足居住區綠化的需要。

(2)負責種花、養花、節假日擺花、用花的需要。

(3)妥善保管和使用各種工器具和材料。

(4)完成部門主管交辦的其他相關工作。

3.養護組的職責

(1)負責綠地樹木花草的保護工作，禁止人為的破壞、踐踏、改變綠地的用途。

(2)負責綠地樹木花草的養護工作，要及時澆水、施肥、清除病蟲害及補植、更新等。

(3)負責清除綠地的雜草、枯枝敗葉、鏟埋喬灌木樹坑，處理草地鼠洞、撲殺草地螞蟻，維護園林小品、雕塑及綠地設施完好。

(4)妥善保管和使用各種工器具和材料。

(5)完成部門主管交辦的其他相關工作。

(二)綠化管理機構人員的崗位職責

綠化管理機構，一般由部門主管(經理)、技術人員(工程師或技術員)和工人(技術工人)組成。他們各自的職責是：

1.經理(部門主管)

(1)負責綠化管理部的全面工作，結合公司的有關規定和要求制定本部門的工作規劃，并安排布置到班組。

(2)負責物業區域綠化管理工作的檢查、監督、驗收和考核工作。

(3)負責組織綠化管理人員的崗位培訓和技術培訓工作。

(4)負責編寫物業區域綠化設計要求、建議，制定花草樹木的購買計劃以及維護、改進物業景觀的計劃。

(5)負責做好本部門職工的思想教育工作，關心他們的工作、學習和生活，增強集體的凝聚力。

(6)完成上級領導交辦的其他相關任務。

2.技術人員(工程師或技術員)

(1)負責綠化管理措施的制定和實施。

(2)負責整個物業區域綠化的技術指導和部門外的綠化經營業務的技術指導。

(3)負責綠化管理人員的技術培訓。

(4)定期向部門主管匯報日常工作情況。

(5)完成上級交辦的其他相關任務。

3.綠化工

可以是長期工，也可以是臨時聘用人員，或者是一部分是長期工、一部分是臨時聘用人員。主要完成物業區域的具體綠化工作。

(1)熟悉物業小區綠化布局和自己工作職責的范圍，了解花草樹木的品種、數量并逐步掌握花草樹木的種植季節、生長特性、培植管理方法。

(2)對花草樹木要定期澆水、施肥、清除雜草、整型修枝、防治病蟲害、補植栽植等等。

(3)要虛心學習，接受專業技術培訓，不斷提高自己的業務水平和自身的素質。

(4)要保護綠化場地不受破壞，發現違法違章行為要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告給保安人員和主管人員并協助處理。

(5)要維護和保養好自己所使用的各種工具和公用設備、設施。

(6)服從主管人員的工作安排和調動。

二、物業綠化管理制度的制定

(一)對綠化管理部門人員的要求和應當遵守的管理規定

(1)必須服從管理，聽指揮。

(2)必須了解崗位職責和工作范圍，盡心盡力搞好綠化工作。必須熟悉掌握園藝技術，提高環境容貌質量，為住戶提供優質服務。

(3)負責居住區綠化范圍內樹木花草的培植、養護，包括施肥、澆灌、修剪、除蟲、清潔等工作；包括居住區重要部位和重大節假日選花、配花、擺花的養護工作。

(4)有責任要求住戶愛護公共綠地，發現有意破壞的現象，要及時勸阻和制止，嚴重的要報管理處來處理。

(5)態度要誠懇、熱情大方；要遵紀守法，不得損公肥私，要嚴格遵守管理處的各項規章制 度，要以管理處的利益為重，尊重住戶利益，不得損害住戶利益，影響管理處形象。如 有違背有關規定者應予以處理，情節嚴重者予以辭退。

(6)應不斷學習專門知識，積累經驗，努力提高技術水平和服務質量，要厲行節 約，反對浪費。

(二）建立承包責任制

根據園林養護管理工作的特點和要求，在園林綠化部門內部可以建立承包責任制,即將園林養護管理工作的任務通過承包的方式落實到人。具體來說，就是按地點分段分片任務包干，在包干范圍內實行“五定]即定任務、定指標、定措施、定人員、定獎懲。另外，也可以根據具體工作項目實行分工責任制。目的是一個，即無論實行哪一種管理辦法，都是為了明確責任，便于監督檢查，提高園林養護管理工作的水平。

(三)制定園林養護技術考核標準

(1)澆水。有無適時或定時澆水，綠化植物是否干枯，對流到地面或設施上的水要及時抹干，保持周圍環境整潔、干凈，井防止造成設施的腐蝕和霉壞。

(2)施肥。施放有異味的肥料是否在非辦公時間內進行，并以花泥覆蓋，不得裸露，以免影響周圍環境。

(3)修剪。物業區域內喬木、灌木以及盆栽植物是否及時修剪，造型是否整齊美觀，枯枝黃葉是否及時剪抻，保持青綠和生機，修剪下來的枯枝黃葉要即刻清除；草坪有無雜草、雜花，若有，要及時拔除，注意草坪、草地是否整齊。

(4)防治病蟲害。對室內公共場所綠化噴殺蟲藥，是否在非辦公時間內進行，使用高效低毒農藥時是否做好防護工作；在室外噴藥后%個小時內下雨是否天晴后重噴。

(5)補缺。如有枯死現象，要及時進行補栽補種；如要更換新的品種，需審批。

(6)去塵。塵土飛揚污染樹冠，應經常用水噴洗樹冠；檢查花池、花盆、綠化帶是否有煙頭、紙屑等雜物，要及時清掃。

三、物業綠化管理制度的實施

（一）搞好對綠化養護管理人員的技術培訓

物業綠化是一項技術性很強的工作，所以在配備綠化養護管理人員的時候就要注意兩個方面的問題：一是把好招收新人員的質量關，即應招收熱愛綠化工作、思想道德素質和文化素質較高的人員；二是新招收的人員要有一定期限的試用期（一般為3個月），在試用期間表現好的人員才能正式聘用。

物業綠化在管理過程中，所有綠化養護管理人員都要不斷地學習和進行技術培訓，在系統的學習時，可采取做什么學什么培訓什么的方式，聯系實際具體講授，結合綠化生產和養護管理現場學習，在布置工作、安排生產時講授技術、交代措施。在物業環境綠化管理走上正軌，綠化管理部門擁有一定數量的人員后，再集中進行正規培訓、系統講授有關綠化知識，學習園林綠化的技藝和管理措施與方法。培訓的內容主要有環境綠化的基礎知識，可以從識別花木的品種開始，進而系統講授各種花木的性狀、習性、生理生態、物候期、種植與繁殖方法、栽培技術和園林綠地營造與養護的知識。綠化工作的工種很多，不同工種的技術和要求都是不一樣的。但是對物業綠化養護管理人員來說,不可能把工種分得過細，這就要求每一個員工都要全面掌握有關綠化方面的知識，都要學會生產的技藝。每一個員工都能做到一專多能，這樣才有利于人員的調配和把綠化養護管理工作搞好。

(二)加強看管巡視

對居住區的綠地，每周至少要巡視一遍，并做好綠化巡視記錄。對發現的問題應當及時通知綠化養護部門處理。每月匯總綠化巡視記錄，提交管理處主管審閱，管理處主管對綠化巡視記錄應進行分析，對存在的重大問題和經常發生的問題，要制定并采取相應措施予以處理。

(三)加強綠化宣傳，培養綠化意識

居住區綠化工作的好壞，不僅僅是綠化部門的職責，同時也是每一位業主和使用人的職責。如果只有綠化部門的積極性，而沒有每一位業主和使用人的積極性，居住區的綠化工作仍然是搞不好的。為此，

1.要加強綠化宣傳，培養綠化意識

幫助每一位業主和使用人認識到綠化工作的重要性，綠化工作不僅直接關系到我們是不是有一個安靜、清潔、優美的生活環境，而且直接關系到我們這一代人以及整個人類能否生存和發展的問題。一定要樹立起全球的意識、環境的意識、綠化的意識。

2.加強制度建設，嚴格管理

一般在居住區物業環境綠化管理工作中都要公布有關綠化管理方面的規定：

(1)愛護綠化，人人有責。

(2)不準損壞和攀折花木。

(3)不準在樹木上敲釘拉繩晾曬衣物。

(4)不準在樹木上及綠地內設置廣告招牌。

(5)不準在綠地內違章搭建。

(6)不準在綠地內堆放物品。

(7)不準往綠地內倒污水或垃圾

(8)不準行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地。

(9)不準損壞綠化的圍欄設施和建筑小品。

(10)凡人為造成綠化及設施損壞的，根據政府的有關規定和公共契約的有關條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為，應由家長負責支付款項。