（一）確定保潔工作類型

在保潔外包工作之前，物業管理處有責任確定物業區域內需要和期望的保潔工作類型，這可通過調查以下各項內容而得以了解。

（1）需要服務的物業區域類型。

（2）業主、住戶的共性要求。

（3）業主、住戶的非共性需要。

（4）保潔程序的預算原則。

理解了這些內容以后，才能有建立保潔程序的基礎，才能夠提供最好的服務以保護設施設備并使住戶滿意。

（二）制定保潔程序

在物業管理處與承包商之間需預先開列一份明確的要求清單，根據這份具體的清單，服務承包商可確定保潔工作每天所需的工人數、為完成計劃任務現場需要的器材設備類型和數量，以及物業管理處需要按合同支付的費用等。由此可見，詳細編寫這份要求清單所下的工夫將決定“效益預算比”。

一般而言，每個保潔服務承包商都從以下五類基本保潔工作開始。

1.第一類：垃圾處理

合同必須包括的內容有收集、清除、回收、壓實、分類和運輸垃圾的工作。

2.第二類：煙灰清掃

保潔服務協議包括的內容有收集、清掃和徹底地清除所有吸煙產生的垃圾（包括吸煙區和一般辦公環境）。

3.第三類：灰塵清掃

包括工作場所的全部灰塵清掃工作。要盡量掃除垂直表面和水平表面上的灰塵。

4.第四類：污跡清洗

濕洗玻璃和柜臺表面（水平和垂直表面），清除污跡、溢流和手印。這不屬于第三類清洗工作，因其技術性要強得多。

5.第五類：地面維護

包括服務范圍內所有類型地面的全部維護工作，例如鋪地毯的地面、塑料地面、石質地面（大理石、花崗巖、水磨石等）、瓷磚地面、木地板和高架地板等，它們都有特殊的維護要求。

（三）確定保潔頻率

清單上的每項工作都需要說明每年進行的總次數，特別是要確定哪些工作次數較多，哪些次數較少。確定頻率以后，支出的預算就會較準確。

溫馨點撥：

有些工作雖然次數較少，但每次的勞務費卻很高。

1.保潔的頻率

（1）每日：即規定每天進行的工作。多數物業管理處為業主、住戶提供“全面的保潔服務”，每周7天都進行保潔。

（2）每周：在規定區域內的保潔工作項目每周1次。

（3）每月：每30天1次，可按每年12次計。

（4）每季：每3個月1次，每年4次。有些說明程序只在工作說明中寫上數字“4”，表明每年要做4次。

2.其余常見的保潔頻率

（1）每周3次：每年156次。

（2）每周4次：每年208次。

（3）雙周：每年26次。

（4）雙月：每年6次。

（5）半年：每年2次。

（6）每年：每年1次。

在開列具體保潔工作清單時必須將服務頻率作為一個重要因素加以考慮，因為服務承包商在協議期間是遵循清單上的規定而作業的。常常被估計不足的服務頻率主要存在于地面維護方面，不論是地毯吸塵、硬地面維護（清除舊地面重新鋪設、磨光、石質地面拋光）還是衛生間陶瓷地面維護，必須考慮到影響地面衛生的人流量并在服務要求中予以注意。

在確定保潔服務維護工作所需的人員時，必定觸及“勞動生產率”問題，勞動生產率直接受到“要求”和“頻率”的影響。若每種工作重復進行多次并且每次估算生產率，即可得出勞動生產率的平均值。根據此平均值以及行業標準、專業知識和經驗，可單獨確定每種工作的生產率。勞動生產率一般以一項任務1小時所覆蓋的平方米數表示。例如，在寫字樓等辦公環境收集垃圾的行業生產率是每小時20000平方米。每種工作的生產率值確定后，即可確定最適合物業保潔要求的全員勞動生產率。