（一）舊園林問題的分析及改造方案的制定

1.分析園林存在的問題

一般來說，使用一定年限以后的物業綠化往往會岀現以下問題。

多處綠化被人踩出新路：

（1）園路的分布不太合理，沒有充分考慮人的心理要求

（2）社區環境文化不完.善，人們保護綠化的意識淡泊

（3）綠化保護標志不夠

黃土裸露：

（1）由于喬木長大，原先見陽的地方變成了陰蔽的地方，致使原來種于該處的陽性械物因不適應而逐漸死亡

（2）由于管理不善造成部分植物死亡

（3）由于人為破壞而未及時補種

排水不暢、積水：

（1）土壤板結

（2）地下排水設施沒做好

（3）園林排水坡向及坡度設計不合理

植物生長不良：

（1）管理不善，經常缺水或缺肥、受病玄害侵染

（2）所選植物品種不適應該地方的氣候、光線或土壤條件

（3）居住區人員及車輛經常走過，擦傷枝葉及踩實植物周圍土壤

（4）周圍環境受污染

功能老化：原園林綠化設計功能已不符合現在的功能要求

2.根據分析出的原因制定改造方案

（1）園路改造。

面對第一種情況，首先應分析是由于園路分布不合理還是管理不好造成的，以及新路的行走量，然后再選擇相應的改造方案

園路改造方案

對園路分布不合理且人流量較大的新路：在不彩響園林美觀的前提下、可考慮將綠地中的新路用汀步、磚草路等方式改造成供人行走的園路，而不應一味地靠補植封堵

對管理不善造成的、人流量不是很大的新路：應用同種植物補植予以封堵，并在新封堵的植物邊放置諸如“愛護綠化，請勿穿越“之類的保護綠化的標示牌

對設計時人、車流量考慮不夠的主干路：可適當拓寬，拓寬后兩旁應建好路牙或栽上綠籬闔護，避免兩旁再無限制地自然加寬。

（2）植物改造。

園林植物栽植一定時間后，由于老化、人為破壞或不適應環境等原因會造成損壞，因而需要對其進行改造。改造時應注意以下幾點：

①一般來說，為了保持原有的設計風格，改造補種的植物應與原設計植物品種、規格相同。

②對于一些明顯不適應所在地環境，或原設計者選擇有誤，或經多次補植均生長不良的植物品種，應考慮選用其他適應性較好的植物品種。如在已長大成蔭的大樹下可考慮使用耐陰性植物，在堿性土壤上選用耐堿性植物，在酸性土壤上選用喜酸性植物，而在水濕的地方選用耐濕性植物等。

③對于一些因長期缺乏修剪而瘋長、內部干枯或影響建筑物安全的植物，可適當進行疏剪、縮剪。

（3）對黃土裸露處改造。

黃土裸露原因多數是太過陰蔽或人為踐踏。

①對于太過陰蔽的地方，應考慮改用耐陰性植物（如蕨類、合果芋、美洲蜘蛛蘭、小蚌蘭、大刊油草、沿階草、龜背竹等）進行綠化，也可用蔓性的虎耳草或綠蘿等讓其爬到樹上進行立體綠化。

②對于實在太陰蔽而且經常有人走動的地方，可考慮將部分地面硬化后增設一些圓凳、圓桌、美人靠或雕塑小品予以裝飾，也可開發成小區體育運動場所。

（4）土壤改良。

不少物業園林綠化施工時，往往將大量建筑垃圾埋在地下，這對植物生長非常不利。對于這種情況，可在每年管養過程中結合中耕除草，逐步將泥土中的建筑廢料清除，并施加一些有機質含量較多的肥料進行改良。

對于土壤pH值較高的地方，可適當施些酸性肥料予以中和、改良。對于草地土壤板結、排水不良等現象，則可以用草坪打孔機打孔后，培上適量的沙子進行改良。

實施方案選擇及招標管理

要根據制定的改造方案確定實施方案，并根據不同的管理模式，結合實際情況對實施方案進行選擇。

一般來說，較小的改造項目由原負責日常管理的單位實施改造即可，較大型的改造方案則要考慮采用招標方式來確定施工單位。

如果小區綠化是自主管理模式的，在確定方案后就應及時做好施工計劃、物資準備工作，與相關部門的溝通，并做好業主的解釋工作。

如果要實施招標，應根據改造工作的大小及難度確定應標施工單位的最大資質要求，在招標后簽訂施工合同時要注明工作期限、工作內容、范圍、金額、付款方式、雙方責任以及驗收標準等，避免日后產生糾紛。

對于全面改造的大型工程，應委托具有施工資質的專業公司進行，并按正常物業綠化施工的方法進行管理。

舊園林改造的施工管理

1.做好解釋工作

施工前應提前通知業主、住戶、商家等，做好解釋工作，并采取相應的臨時補救措施以減少對他們的影響。

2.做好場地隔離

施工場地應盡量使用木板或臨時圍墻與生活、營業場所等進行隔離；施工材料要走專用道路，以盡量減少其對周圍環境造成污染。

對于賓館、商場等營業場所的改造，除了要圍隔外，還應在圍隔的木板、墻上畫上裝飾性圖案進行美化，避免無關人員因好奇而前來圍觀，并在影響業主、用戶、客人的地方加上解釋性致歉標志牌或警示牌。

3.加強現場管理

對已使用的物業進行改造時，由于施工人員情況復雜，往往會造成一些治安問題。為了減少治安案件，應對進場施工人員嚴加管理。

將全部參與施工的人員登記在冊，辦理出入證件，施工人員憑出入證件進場施工，并且每天對進場施工的人員進行登記。在施工現場應有物業管理公司的人員進行現場管理，處理一些突發事件。

在非施工時間，除了必要的物資管理人員或現場管理人員外，一般不允許施工人員逗留現場。

4.維護現場衛生

為了不影響已使用物業的正常運作，應注意做好施工現場的環境衛生工作：

（1）出入施工場所的車輛、人員、工具等，應在出入時用水清洗干凈，以防將泥塊雜物帶出施工區域。

（2）每天應派專人清理施工現場，施工人員使用的飯盒及剩飯、剩菜應統一存放，并減少施工場所內的污水積留，避免滋生蚊蟲、老鼠等。

5.控制施工時間

由于舊園林周圍的物業已投入使用，為了減少對已使用物業的影響，應根據不同的物業制定不同的施工時間。如賓館、商場等商用場所的施工，應選擇在停止營業或客人較少的夜間進行；而居住小區則應選擇在白天大多數業主、住戶上班的時間進行，以免影響業主、住戶休息。

綠化改造工程驗收

綠化改造工程尤其是較大型的綠化改造工程在完工后，應針對所有待解決的問題組織人員進行驗收。

1.驗收前的工作

較大型的全面改造工程在驗收前，施工單位應將場地清理干凈，并測繪好綠化工程竣工圖，統計出各項工程的數量、規格、質量，寫岀竣工報告。先由本單位領導初步驗收，遇有不妥之處，及早采取措施，盡可能讓工程達到高質量、高水平，然后簽署驗收意見。

2.正式驗收

物業管理公司在進行驗收時，除了按物業接管驗收標準進行驗收外，還要注意實際的施工質量、工程量與施工方所報的是否一致，同時應明確所要解決的問題是否已解決、資料是否齊全等。

溫馨點撥：

對于種植類工程，小苗一般在種植三個月后即可驗收，而較大的苗木一般在一個生長期后再驗收移交，或三個月后驗收移交，但必須保活一個生長期。

3.驗收中對不符合要求的問題的處理

不符合要求的工程按“嚴重問題”、“一般問題”兩大類列表匯總報給施工單位，限期整改，整改完工后進行再驗收，驗收合格后予以結算。若再驗收還不合格，應按合同扣款，或再責令對方整改直至符合要求為止。

對于一些小修補之類的整改，在驗收時則主要看問題是否已經解決，是否對周圍的植物和環境及地下管線造成了破壞，所用苗木品種及規格是否與周圍原有綠化環境相協調等。