隨著社會的不斷發展，生活水平的大大提高，人們對更高層次的生活情趣、生活素質的追求正在成為一種新的時尚。也正是在這樣的一種社會背景下，物業管理行業應運而生。物業管理公司能夠提供一個符合大眾要求的生活家居環境和工作環境；保障業主及租戶的利益。同時，也能提高業主的物業投資回報率。由此可見，物業管理這一新興行業是符合大眾潮流并大有潛力的。作為服務性行業，物業管理公司必須有使業主滿意的服務才能適應市場的要求，才能獲得長足的發展。基于此，就需要物業管理公司的努力。但是，良好的物業管理單靠物業管理公司的努力是不行的，還需要多方面的共同參與與合作。

一、物業管理公司如何選擇合適的清潔承辦商

清潔服務是物業管理服務的重要組成部分。現代人對環保的高度重視、對環境美的執著追求，是以證明清潔服務在人們的日常生活、工作中已經是越來越重要。因此，如何管理好清潔服務工作，是物業管理公司的重要任務。名牌的物業管理公司，必須有極佳的清潔服務。由于清潔服務是一門新興行業，目前，管理尚未步人正規化的軌道，相當一部分物業管理人員缺乏對清潔服務的深層認識，在清潔服務招標時，只從價格標準、工作調度等方面來選擇清潔公司，使得清潔服務水準不理想。現有的"小而全”的物業管理模式很難達這一要求。物業管理社會化、市場化、服務項目專業化、大眾化勢在必行。所以，將清潔服務發包給有資格、夠檔次的專業清潔公司承擔，是物業管理公司保證清潔服務的首選方案。那么，如何鑒定清潔服務公司的素質，如何正確選擇投標的清潔服務公司？這將是物業管理公司需要認真探討的問題。

物業管理公司選擇合適的清潔服務公司的標準是：

1.經營時間長，積累有豐富的管理與實際運作經驗；有高素質的管理人才和清潔員工隊伍。

2.必須有雄厚的經濟實力，有先進的機器設備和物料，有足以能準時支付所有員工的工資、福利及各種費用的資本，有承擔經濟責任的能力。

3.有充足的、高水準的人力資源及已經接受在職培訓足夠的管理人員。

4.有充足的機器、設備、物料的供應和知道如何正確使用清潔劑。

5.高層管理人員要有較長時間從事清潔服務行業工作的經歷，需積累有豐富的管理經驗（至少在六年以上）。沒有豐富的管理和具體運作的經驗是絕對不可能管理好清潔服務公司的，也不可能給客戶提供優質的清潔服務。

6.公司的管理人員、專業技術人員、基層管理人員都必須通過一定的正規的培訓，并取得《資格證書》，持證上崗。公司具備經過專業培訓取得《資格證書》的專業管理人才，越多越好。

7.清潔工人的素質往往是參差不齊的，需要優秀的管理人員去監管。管理人員分管的員工不應太多。

8.員工必須有良好的職業道德和行為儀表，整齊的制服會給人們以規范的感覺，清潔員工必須身著整潔得體的工衣。

9.為了適應物業管理公司的IS09002認證，清潔服務公司必須執行IS09002質量管理，爭取獲得IS09002認證，最好能夠取得IS014000的認證。

10.每個企業必須有自己的企業文化，樹立企業名牌意識，僅能書寫報價書和清潔計劃建議書是不行的，還必須具有制定完整的全方位的清潔服務計劃建議書的能力。為了適應清潔服務事業的不斷發展，清潔服務公司必須具有專業的清潔理論與高質量的清潔資訊，有名牌企業文化，能在電腦網上吸取更多、更新的資料、信息，市場部應使用手提電腦向客戶推廣以達到增加對公司了解的目的，將清潔服務水平不斷更新，更上一層樓。

物業管理公司根據自己管理的物業范圍和服務要求，根據行業標準，在發包清潔服務項目時，向有能力承擔公司清潔項目的清潔服務承包商發出投標邀請。應邀投標的清潔服務公司必須根據物業管理公司的要求，制定規范、合理的清潔服務建議書。專業化的建議書中應詳細列明清潔服務的工藝流程、人力資源配備，使用的機器設備、物料的配置等。物業管理公司的管理人員必須對其清潔方案給予綜合評價：操作程序是否規范，人員配備是否合理，機器設備、物料使用是否恰當，價格是否合理等等。通過對清潔服務公司資質資歷的嚴格審核，擇優選擇合適的清潔服務公司。

二、物業管理公司必須加深對清潔服務的認識并引起足夠的重視

在清潔服務工作當中，要處理許多的不同性質的清潔服務項目。不同質地的材料需要不同的方法去維護、保養，需要用不同的機器、設備、物料去完成。清潔服務公司是否用最合理的、恰當的方法去完成清潔項目，這就需要物業管理公司去鑒別。所以，物業公司管理人員必須對清潔機械的性能、用途有所了解；對各種清潔保養劑的性能、功效有較深的認識，只有這樣，才會有效地監管清潔服務公司不會使用價廉、質劣的物料，不會使用有害物體的清潔劑、保養劑。以免給物業造成不必要的損傷。

前面就談到過，由于物業管理公司還是較年青的群體，在許多的方面都會存在不少的認識誤區。在對待清潔服務時，過于簡單化，只考慮到價格標準、工作調度等問題，忽略了最佳服務與一般服務的尺度，也即是清潔服務一般化與專業化的問題，從而使得物業得不到很好的維護和保養。例如，清潔地面，使用普通的洗潔精清洗出的效果，會使得地面日益失去光澤；而使用環保型清潔劑清潔地面并配合以保養劑則能較長時間地保持地面的潔凈而富有光澤。其實這是一個意識形態的觀念問題，物業管理公司要迅速步人正規化的道路、日趨成熟，也必須在意識形態領域內進行一次重大的戰略性觀念的更新。

三、清潔服務的操作方法正確與否會直接影響到服務質量

專門的物業清潔劑大都是合成的化學物質。強酸或強堿性物料清潔劑都會給物體造成一定的損傷，一般情況下不宜使用。如果必須要使用，則應該采取補救措施，使物業受損傷的程度減至最低。例如，用強酸性的物料清潔地面，使用后，要立即用弱堿性的物料予以中和，再用清水（中性）沖洗干凈，使地面不留酸性物質；又如鏡面的清潔保養。由于鏡面物體的表面光潔度很高，如果操作不當就會給鏡面留下劃痕，失去光澤，從而影響其美觀。因此，在清潔保養時，不能用粗糙的工具去清潔，而只能用質量好的呢絨布料，輔以適當的去漬劑、光亮劑，去擦抹和研磨。也只有這樣，才能使鏡面的清潔效果達到最佳狀態，從而保持其美觀。

清潔服務是一項很特殊的服務性工作，它的服務質量與效果無需專業人士來評定，任何人都可以很淺顯地看出清潔服務質量的好與差。一般來講，清潔服務的工作范疇是較大的，如果要使清潔服務水平達到最佳程度，除了要有高標準的要求外，更需要高速度去完成。通過這樣的方式，才能達到清潔服務“隱形服務”的要求，所謂的“隱形服務”，即是指在人們活動高峰時期，不宜有太多的清潔員工在場工作，而所有的清潔項目要在人員活動較少的情況下，以最快的速度保質保量的完成，所以在清潔服務過程中，必須使用高效、優質的機器設備，其實，這就是一個將清潔服務從“勞動力密集型”轉化為“資本、技術密集型”的問題。物業管理公司在選擇合適的清潔服務公司時，也必須考慮該公司是否具備有機器設備方面的實力，即機器設備是否先進，工作效率是否高，是否適應環境，機器數量是否恰當。所有的這些都是物業管理公司要認真考慮的。

四、管理公司如何面對清潔承辦商在合同上沒有列明應該配備的機器設備、工具、物料的監管常識和要求

物業管理公司將清潔服務項目發包給清潔服務公司后，雙方要簽訂合同。在合同當中，應該標明清潔服務公司應配備的機器設備、物料。否則，就是一個不完整的清潔服務合同，至少是專業水平不高的合同。如果出現這樣的情況，那么，就使得物業管理公司很難予以認同。因此，專業的清潔服務公司就必須考慮這個因素，以便物業管理公司能夠依據合同約束清潔服務公司使用合格的原材料，并經常査驗之。必要時，物業管理公司甚至可以請專家予以鑒定，以免出現問題影響物業管理公司的聲譽。所以，物業管理公司對合同中沒有列明的甚至沒有列出的清潔承包商在清潔工作過程中應配備的機器設備、工具、物料，完全有必要要求清潔服務公司補充列明，進行必要的答辨，以便監管。

五、清潔員工是清潔服務的根本，必須十分注重員工隊伍的建設

一棵樹之所以能參天聳立，靠的是深埋在地下的根。同樣，清潔服務公司之所以能夠不斷發展壯大，靠的也是活躍在清潔服務第一線的“根”-清潔員工隊伍。社會發展進步到今天，清潔服務已不僅僅是簡單的體力勞動，而是納人了許多的科技含量在內。例如，云石翻新機、保養材料K2、K3的晶面處理成本與普通蠟水一樣，為什么不使用好的產品呢。只有將它們的性能、性質、操作方法掌握好，才能很好地適應于實際工作當中去。因此，為了提高清潔服務水平，清潔服務公司應該不斷應用新的科技成果，借鑒先進的清潔理論，培養優秀的清潔員工隊伍，以適應不斷提高的清潔服務消費水準。因此，從公司的管理層到清潔員工隊伍都要經常地參加有關的培訓，不斷地提高自身的素質。在日益激烈的競爭中占據主動。當然，要想建成一支穩定的、高素質的清潔隊伍，光是技能培訓是不夠的。精明的清潔服務公司也應該注重清潔員工隊伍的思想道德建設，關懷員工的生活情況，如公司派人到醫院看望患病的員工，如員工家屬有病，放員工一至二小時的假等，使他可以看望家人。通過公司的引導規范，通過公司的激勵政策，使得清潔員工能夠體量到公司的用心，樹立起高尚的職業道德與敬業精神，從而將公司力量擰成一股繩，促成積極向前的企業文化，以最大限度地發揮每個員工的能力，將清潔服務推向一個新的臺階。

如果清潔服務公司忽略了這些問題，那么其綜合能力，整體素質都將會受到影響。近幾年來，深圳市的清潔服務公司日益增多，其中有不乏實力派的公司，不具備專業水準的公司也為數不少。這就需要我們大家共同努力來規范這個行業，帶動整個行業的發展，使清潔服務行業能夠逐步地走上正規化、企業化的道路。

談到清潔員工隊伍的問題，我就想到具體操作的問題。經過正規培訓的清潔員工可以稱之為專業的清潔員工；而走過場的“培訓”，甚至未經培訓的員工充其量只能算作是不合標準清潔員工，清潔員工素質的高低，也就決定了清潔服務工作操作的正確與否。操作得當，那么物業便會得到較好的保持;操作不當，就會給物體造成不良影響。例如，用毛巾與清潔劑去抹臺面，正確的操作方法應該是先將清潔劑均勻地噴在毛巾上，再去抹臺面。如果，他先把清潔劑噴到臺面上，再用毛巾去抹，那么就使得清潔劑在臺面用量不均勻，效果不會很好的。噴清潔劑的部位，因用量過大，可能會給物業造成損傷，而其它部位因清潔劑用量不足，可能不能很好的起到清潔效果。再如，光亮的金屬表面的重污垢(例如膠、泥等）不能夠用硬度很高的銳器去刮鏟，否則，這可能會劃傷金屬表面，更不能夠用強酸堿去抹洗，因為強酸堿可能會腐燭金屬表面，從而損傷物體。正確的操作方法應該是：用軟布料噴以適當的清潔劑、光亮劑去研磨，以不失去原來的光澤。在沖洗建筑物地面時，尤其要注意周圍的行人，不能夠噴濕、弄臟行人的衣物，給人以不文明工作的印象。總而言之，清潔員工要注意工作當中的每一個細小的程序，而且要特別的小心謹慎。

六、清潔員工在日常工作中常犯的錯誤

任何清潔服務公司的隊伍都不可能是齊頭并進的。在清潔員工隊伍中，同樣也有先進與后進的區別。一些清潔員工在日常工作中，往往不按公司的規章要求，穿著統一的制服，佩戴工作證；沒有帶齊所有使用的工具和物料，不使用必須放置的警示牌；在工作過程中不注意避讓客人，使客人受到影響；在工作場地大聲喧嘩和爭吵；與人交往不使用禮貌用語，行為不規范等等。所有這些問題都是直接影響清潔工作，有損公司的形象，所以，清潔服務公司必須對這些日常工作中常遇到的問題加強監管，并使之逐步地規范化。

清潔工是完成清潔服務的基層人員，在搞清潔服務時，往往只注重如何完成好本職工作，完成好上級交待的任務和客戶的要求，而忽略了要使環境經常地保持干凈、整潔的關健所在。其實，大家都知道，清潔服務作為物業管理的一部分，同時也是環保的一部分，保持環境的幽雅與美觀，不單是清潔員工應該做的事情，這更是一個大眾化的工作，所以，也是需要大家，需要全社會共同來關心維護的事情。清潔員工在清潔服務過程中，應該盡力能經常地與周邊的人們溝通，人們介紹環境保護知識，增強人們的環保意識，使大家共同來維護環境衛生。這樣，不但能有效地保持環境的清潔。同時，也會給清潔員工減少很多的工作量，收到事半功倍的效果。

七、管理人員是否有接受培訓對清潔行業的重要性

現代的清潔服務，由于人們清潔服務的要求標準不斷地提高，已不僅僅是諸如掃地拖地那么簡單了。想要搞好清潔服務，更需要運用很多的專業知識，其中，不但要有技術、技能方面的知識，也要有很多社會科學方面的知識。將這個問題拓展開來，擴大到整個“以人為本”的服務性行業里，就更顯得重要了。所以，必須集中很多人的智慧與才干，才能夠做出好的成效，做得出色。前人的經驗需要借鑒，新人的理念需要創新，科學技術不斷發展，人們的要求也就更高、更新、更廣。所以，我們必須在實踐工作中不斷地認真學習，充實自己。行業有行業的規范，清潔服務行業有很多的技術、技能需要鉆研、學習。要想成為一個優秀的清潔員工并不是一件容易的事情，作為清潔服務的管理人員就需要學習更多的知識，除了在實踐上要對清潔服務的操作規范熟悉外，在理論上還要學習如何帶領-班人去完成好工作，也就是要學會管理。只有在理論上與實踐上都熟悉，才能真正地做到人盡其才，物盡其用，才能真正地做到低成本、高效益。而要做到這一點，就非得不停地鉆研。從這樣的一個角度來看，管理層的人員接受培訓是非常重要的。

八、要社會及其他人認同和尊重清潔這個行業必須從自已做起

現階段，在不少人的意識里，認為清潔服務僅僅是簡單的勞動力密集型工作，知識水準低，科技含量少，所以不太尊重清潔員工的勞動，不太重視清潔服務這個行業。其實，人們的這種想法顯然是一種世俗的偏見，今天每一個生活在地球上的人，一刻也離不開這個行業；當今是一個注重環保環衛的時代，一天離開這個行業都是不行的。大家可以試想，沒有清潔服務的存在，這個世界將會是怎樣

的一幅情景：灰蒙蒙的天，地面上垃圾成堆，蚊蠅亂舞，建筑物上灰塵污垢隨處可見...。人們在

這樣的一種環境里，還會有好的心情去從事任何工作嗎？顯然沒有！而在這時，他們不會不想到清潔工了：怎么搞的，這么差的環境也沒人去清潔整理。從這里，我們就可以看到它的雙重性。其實，我們知道，人們在看待清潔服務這個問題上，始終是隔著一扇窗的，而我們現在要做的就是要將人們心中的這扇窗打開，讓人們明白清潔服務的重要意義，然后大家都來共同維護環境衛生。

人們要求環境美，并且不斷地升華；現代人對居住環境有越來越高的要求，新材料的問世，新的裝潢方法，使得人們會投人更多的資本，為了達到環境美的要求，也將投人很多的資金。在投人大量資金的同時，人們普遍希望自己的物業能夠長久地保持良好的觀賞性，盡可能延長其使用周期，使物業保值，甚至增值。良好的清潔保養，可以增長物業的使用壽命，為業主節約了費用，實際上為業主創造了財富，從經濟的角度也會得到人們的理解與支持。人們有了良好的工作、家居環境，能心情舒暢地從事自己的事業，更好地發揮他們的聰明才智，為社會創造更多的財富，其深遠的經濟意義更難計算。要使全社會及各屆人士認同和尊重清潔這個行業，業內人士必須諄諄誘導，必須將工作做得更好。這是一項任重而道遠的工作，需要大家的共同努力。

九、物業管理與清潔員工在工作上的配合，可以直接影響物業管理水平

清潔服務是繁鎖而重復的工作，要做好，并非易事，但他卻實實在在地影響著物業管理的水平。所以，物業管理公司的領導層有必要直接與客戶溝通，協助清潔員工搞好物業清潔工作；經常性地與清潔員工溝通，了解清潔員工在想什么，做什么，充分調動他們的積極性，把工作做得更好；對清潔員工作得好的予以充分肯定，工作中存有不足予以及時指正，使大家都能心情舒暢地工作，使清潔員工的工作融入物業管理服務之中，雙方合作得更開心。這樣，就有可能集中更多的人力、物力、財力處理突發事件，共同維護物業管理公司的聲譽，使物業管理水平上一個新的臺階。

十、不單是清潔管理人員需要經過專業課程的培訓，從事物業管理的人員也應該上有關的培訓課程清潔管理人員需要學會很多的專業知識，必須經過高水平的專業課程培訓。那么，從事物業

管理的人員，是否也應該經過清潔服務的專業課程培訓呢？結論是肯定的。前面我們就討論過，清潔服務是物業管理服務的重要組成部分，如果物業管理人員不了解清潔服務的運行模式，不了解清潔行業的標準規范，以及該行業的專業知識，又怎么好監管清潔服務公司的工作呢？所以，物業管理人員也必須研習清潔服務專業課程。