物業清潔管理的運作模式因物業管理公司管理方式、合作期限、管理權限、管理目標及管轄范圍清潔情況和檔次的不同而不同。在選擇采用何種運作模式之前應首先了解：（1）物業管理公司管理目標、管理酬金及運作模式。（2）管轄區域的環境清潔面積大小及檔次定位。（3）公司的人力、物力等資源情況。（4）當地清潔行業專業公司的運作情況等。在充分了解上述情況后，根據公司的實際情況采取相應的運作模式。一般來說，物業清潔管理的運作模式有自行管理模式、合作管理模式、子公司管理凌式及外包管理模式等幾種。總的來說，物業清潔管理具有組織專業化、服務一體化、社會化的趨勢。

一、自行管理模式

所謂自行管理模式，是指物業管理公司具有專門的清潔隊伍，有較雄厚的技術力量及設備，自主完成公司管轄范圍內所有的清潔日常管理。在自行管理的模式下，物業公司擁有較完整的清潔專業隊伍，較齊全的清潔設備及操作工具，能夠獨立完成對大廈（小區）各公共區域設施設備的日常養護管理。自行管理模式下，物業清潔管理從屬于環境服務部或單獨成立一個清潔部。自行管理模式具有以下特點：

（1）物業管理公司具有較完善的環境清潔隊伍，環境清潔技術力量較為雄厚，清潔設備較為齊全，因此物業清潔管理公司除了可以保證自己所管轄范圍內環境清潔管理的水平外，還可以充分利用已有的人力資源開展對住戶（業主）及對外的多種經營服務，為公司創收。

（2）物業清潔管理公司具有較完善的工具及機器設備。在自行管理模式下，由于清潔工種相對較齊全，環境清潔管理用具及機器也較完善，這樣更方便清潔管理。

（3）清潔人員及物質的調配具有較大的靈活性，方便管理，并能減少浪費。

（4）由于人員較多，會造成公司人員機構臃腫，公司負擔也較重。但是如果能夠充分發揮員工的創造力，也可以為公司帶來可觀的收入，將負擔轉變為動力。

在自行管理模式下，可設主管一名，全面負責公司的清潔工作。清潔主管下每20個員工設清潔助理主管（副主管）兼技術指導一名，清潔管理部分每10個員工設領班兼技術員一名，不足10個員工的也應設領班兼技術員1名。也可按綜合勞動定額配置保潔員每70⑻一120⑻平方米配置1人。干部配置，10萬平方米以下配主管1人，不設班組長。20萬一50萬平方米配主管1人，技術員1人，班（組）長2人。50萬平方米以每增加20萬平方米增設班（組）長1人。如果公司的保潔部分規模較大（員工在40人以上），經常對外承包工程且收入較好的，可設一名保潔經理。

二、合作管理模式

所謂合作管理模式，是指在物業清潔管理中有一部分工作由物業清潔管理公司的清潔管理人員自行完成，而另一部分工作則由物業清潔管理公司出資由社會其他專業公司或專業清潔公司來完成。它是物業清潔管理與專業公司合作組成管理機構，負責物業清潔管理的運作。比較典型的例子是物業需對外墻進行清洗，而自己又沒有專業的清潔技術人員及高空作業機械，這樣就由社會上的專業公司承包完成。合作管理模式具有以下特點：

（1）可以充分利用社會資源，減輕物業公司的負擔，在合作管理的模式下，物業管理公司不必花大量的資金去購買一些不太常用的專業機器、工具，而是根據目前社會分工越來越細的特點，充分利用社會上的專業資源，把一些不太常做的、專業化極強的工作交由社會上相應的專業公司來完成，以減輕物業管理公司的負擔。

（2）人員少，管理容易。在合作管理的模式下，清潔工作人員相對較少，機構設置簡單，但操作層的員工還由物業公司控制，因此管理起來相對容易。

（3）清潔管理具有消費性。由于清潔工作人員相對較少，不可能開展大規模的多種經營和對外創收活動。清潔管理費用的支出遠大于清潔創收，使清潔部門成為一個消費部門。合作模式下清潔部門在做好工作的前提下應盡量控制費用支出，減

少物業管理公的負擔。

（4）物業4潔管理費用受市場影響較大。一些專業性較強的工作由社會上的專業公司來完成，因此當市場價格變化時，物業清潔管理費用也難免會隨之波動。

在合作管理的模式下，清潔人員及崗位設置一般相對簡單。一般清潔工作歸人環境部，由環境部經理統一領導。環境部經理下不再設專管清潔的經理，只設清潔主管兼技術指導一名，全面負責清潔管理工作。主管之下，根據公司所管轄面積大小及管理處的分布情況，每10—15名員工設領班1名，或每個管理處設領班一名，負責某一區域清潔管理工作。領班可兼技術員，亦可在領班之下根據工種需要每班另設技術人員1一2名，負責管理范圍清潔工作的技術指導。

三、子公司管理模式

子公司管理模式，是指物業管理公司出資注冊成立清潔子公司，并將本物業公司管轄范圍內的清潔管理養護、保潔及有償服務等工作給清潔子公司統一管理。在子公司的模式下，清潔子公司作為獨立法人有自己的章程、人事及財務制度，對物業管理公司內部以相對獨立的體系運作，對外及業主（住戶）則以物業管理公司的名義聯系業務。物業管理公司將各管理處的清潔員劃給自己的清潔公司管理，并由各管理處進行工作質量監督。子公司式管理模式有以下特點：

（1）物業清潔管理更加專業化、服務一體化，服務質量更有保證。子公司模式下，由于子公司是按照專業公司的條件要求注冊成立的，子公司具有環境清潔各方面的人才，使得清潔管理服務更加專業化。子公司不但在物業管理公司轄區內進行清潔管理工作，而且還在外面承接清潔工程及清潔管理工作，管理人員的信息更靈通，經營更豐富，有助于提高清潔管理服務水平。

（2）子公司管理模式能有效控制清潔管理費用。由于各管理處清潔管理費用均是經過測算后以合理的價格撥給子公司，各管理處每年的清潔管理費用相對穩定，清潔維護所引起的不可預見費用相對減少，而且由于子公司還對外經營，清潔管理費用無需完全儂賴公司投人的清潔費用，對物業管理公司總部來說，清潔子公司的經營收入還可以填補清潔管理費用的支出，可以有效地控制清潔管理費用。

（3）子公司管理模式，機會與風險并存。子公司作為一個對外經營的專業公司，本身就具有一定的風險，物業管理公司作為母公司，具有連帶責任。如果清潔公司經營得好，收益不錯，物業管理公司也會獲利。如果清潔公司經營得不好，物業管理公司將會因連帶責任而背上包袱。

在子公司管理模式下，本物業公司的清潔工作質量管理可歸人工程環境部，由工程環境部統一管理，而子公司自己設公司經理一名，職位相當于物業公司部門經理，直接對總經理負責，根據子公司運作規模及業務范圍可設副經理或助理經理1一3名，管理主管若干名，工程主管若干名，主管以下按每8—10名員工設領班（技術員）1名。

四、外包式管理模式

外包式管理模式就是物業管理公司不設專門的清潔管理隊伍，只設1一2名專職或兼職（視清潔面積大小而定）的清潔質量管理人員，將物業管理公司管轄范圍內的所有環境清潔項目，發包給社會上的專業清潔公司進行管理。外包式清潔管理對于一些清潔范圍不是很大的物業公司來說，是一個精簡公司機構、減輕公司負擔的好方法。外包式管理模式具有以下特點：

（1）物業公司機構精練。對管轄清潔面積不大的物業管理公司來說，要管理得好，就必須有較完善的設備及技術較好的專業人員，這就勢必會加重物業管理公司的負擔，也浪費資源。而外包給專業公司，既可精簡物業管理公司的人員機構，又可利用專業公司的設備及技術力量進行管理，管理質量上有保證，可謂一舉多得。

（2）易于控制成本。物業清潔管理費用相對穩定，易于控制成本，外包給專業清潔公司的管理費用由雙方商定，在某段時間內會穩定不變的。

（3）管理難度相對比較大。由于我國目前專業清潔公司的清潔人員綜合素質參差不齊，管理難度較大，不同的公司對員工的要求不同，尤其從事非服務業的專業公司往往不太注重儀容儀表及禮貌禮節，往往會給業主（住戶）帶來一些不便，而外來人員的增加，也使小區管理的治安難度加大。

（4）清潔管理的靈活性較差。清潔管理外包后，由于物業管理公司已不再有專業清潔隊伍，從事日常一些零星的會議或迎檢活動、業主有償服務及防洪防風等應急行動等，靈活性較差。

外包式管理雖然可以減輕物業管理公司的負擔，但因有上述（3）、（4）項缺點，目前國內一般具有一定清潔規模的物業公司都不太喜歡采用外包模式。

選擇外包專業清潔公司時，必須考察其是否具備以下條件：

具有承擔清潔、垃圾清運業務的資質；有能力履行承包合同的義務與責任；有能力承擔違約責任，社會信譽好；合理的服務價格。

在外包式管理模式下，物業管理公司一般不再設清潔操作員工，只在工程環境部下設一名專職清潔工作質量管理員（一般要求其有較豐富的經驗及較全面的技術），全面負責公司管轄范圍內清潔面積及管理費用測算，分包商資格評審標準制定及評審，分包商工作質量評審，清潔改造方案審核，清潔管理資料管理，清潔管理標淮制定，對各管理處清潔質量進行檢查、給予技術支持等工作。而各管理處設一名環境管理員（可兼職），負責對分包商的日常清潔管理工作質量進行檢查及原始工作資料的收集與存檔，負責每日實付款項及不合格項目扣款項目的核算。

在日常工作中，物業部除制定上述規定和管理辦法外，還要規定清潔工人的工作標準操行等。應以合約形式約定雙方的行為規范，并附帶經濟責任。