一、物業環境

（一）物業環境及分類

所謂環境是環繞所轄的區域周圍的地方。包括大氣、水、土地、礦藏、森林、草原、野生動物、野生植物、水生生物、名勝古跡、風景游覽區、溫泉、療養區、自然保護區和生活居住區等。按照環境組成要素，可分為大氣環境、水環境、土壤環境和生物環境等。

城市環境是城市范圍內的大環境；物業環境則是某個物業區域內的環境，即與業主、使用人生活和工作密切相關的、直接影響其生存、發展和享受的各種條件和外部變量因素的綜合。物業環境是城市環境的一部分，是指與業主和使用人生活和工作有關的、直接影響其自下而上、發展和享受的各種必需條件和外部變量因素的總和。

物業環境的類型有：居住環境、生產環境、辦公環境、商業環境。

1.居住環境

居住環境是指提供給人們居住的物業環境，包括內部居住環境和外部居住環境兩個方面。影響居住建筑內部環境的因素主要是住宅標準、住宅類型、隔熱、保溫、光照、通風、室內小氣候、室內空氣量和二氧化碳的含量等。影響外部居住環境的因素主要是居住密度、公共建筑、綠化、室外庭園和各類活動場所、室外環境小品、大氣環境、聲環境、視環境、小氣候環境、鄰里和社會環境、環境衛生狀況等。

2.生產環境

生產環境是指提供給企業及其生產者，即工人們進行生產時與之相關的設施和條件。具體包括物業用途及類型、隔聲、隔熱、保溫、光照、通風、綠化、環境衛生狀況、交通條件、基礎設施、行政服務條件等。

3.辦公環境

辦公環境是指用于行政辦公目的的物業環境。主要包括辦公室內環境和辦公室外環境。辦公室內環境包括辦公室的標準、隔音效果、隔熱與保溫、光照和日照、室內小氣候、室內景觀布置和辦公設備的完善程度等。辦公室外環境包括室外綠化、室外環境小品、大氣環境質量、聲覺環境和視覺環境、環境衛生狀況、治安狀況以及工作人員的思想文化素養、藝術修養和人際關系等等。

4.商業環境

商業環境是指提供給商業企業及其經營者從事商業活動的物業環境。主要包括以下幾個方面：物業類型和檔次、隔聲、光照、通風、室內小氣候、綠化、環境衛生狀況、環境小品、商業設施、交通條件、服務態度和服務水平等。

(一)物業環境的特點

1.物業環境是內部居住環境與外部居住環境的統一體

內部居住環境和外部居住環境，雖然它們是各自獨立、自成系統的，但它們又是相互影響、相互作用的。內部居住環境離不開外部居住環境，外部居住環境的好壞影響內部居住環境。

2.物業環境是硬環境與軟環境的統一體

硬環境是指與業主和使用人有關或所處的外部物質要素的總和，是生活和工作必要的物質條件，即房屋建筑、附屬設備、公共設施和相關場地。軟環境是指與業主和使用人有關或所處的外部精神要素的總和。它是無形的、人際的、文化的，能對人們的生活和工作施加一定的影響。這兩種環境是相互影響、相互作用的。硬環境的建設離不開軟環境的支持，軟環境的建設也離不開硬環境的物質基礎。

3.物業環境是自然環境與社會環境的統一體

物業環境不僅包括自然物質要素，如空氣、水、樹木花草等，同時也包括社會物質要素，如環境管理、宣傳教育、執法監督等。這兩種環境要素也是相輔相成的。自然環境離不開社會的經濟、政治和文化的發展，離不開社會的環境管理、宣傳教育、執法監督。社會環境的發展要以自然環境發展為基礎。

二、環境污染的種類

環境污染是指人們在生產、生活活動過程中，由于有害物質進入生態系統的數量超過生態系統本身的自凈能力，造成環境質量下降或環境狀況惡化，使生態平衡及人們正常的生產、生活條件遭到破壞。

(一)物業環境污染源

污染源是指向環境排放污染物或有害因素的設施、裝置、地點或場所。環境污染包括大氣污染、水污染、固體廢棄物污染和噪聲污染。

1.大氣污染

大氣污染是指向大氣排放有害物質造成大氣的質量下降和嚴重惡化。造成大氣污染的有害物質主要是燃燒含硫的煤和石油，有色金屬冶煉廠及硫酸廠排放的硫氧化物氣體二氧化硫、煤塵、粉塵、一氧化碳、氮氫氧化物NO、NO2,還有光化學煙霧等等。

2.水污染

水污染主要指人們在生產、生活的活動過程中，將有毒、有害物質和液體排入水體，使水質下降，利用價值降低或喪失，并對生物和人體造成損壞的現象。這些有毒、有害的物質的來源主要是指從工業廢水、生活廢水、醫療污水等排入到水體中的酚、氧化物、碑、汞、鉛等有毒物質。另外還包括油類及氮、磷等富有營養的鹽類等。

3.固體廢棄物污染

固體廢棄物污染主要是指人們在生產、生活活動過程中產生的廢棄物、醫療垃圾、生活垃圾等對環境所造成的損壞現象。

4.噪聲污染

噪聲污染主要是指排放到環境的噪聲超過生態系統的標準或國家、國際標準，對人的工作、學習、生活等正常活動以至人體健康造成妨礙和損壞的環境現象。噪聲包括小販的叫賣聲、收廢品人的吆喝聲等等。

（二）物業環境污染的來源與危害

1.建筑裝修的污染

（1）建筑裝修用的板材、貼墻布、化纖地毯、涂料等材料中含有的甲醛，在室內釋放期為3~15年。一定濃度氣態甲醛可使眼睛不舒服，甚至引起結膜炎、呼吸系統慢性疾病，更為嚴重時可引起惡心、嘔吐、咳嗽、胸悶、氣喘等疾病。當空氣中甲醛濃度很高時可使人死亡。（2）室內裝飾時的各種膠、涂料和防水材料的溶劑或稀釋劑中含有的苯等可使人頭痛、頭暈、神志恍惚，重者昏迷，甚至死亡。（3）混凝土防凍劑及室內家具或其他裝修材料中的氨，會對皮膚、眼結膜產生刺激與腐蝕作用，發生炎癥；吸入氨氣后，會出現咽痛、頭痛、心慌、惡心、嘔吐，甚至發生肺水腫等癥。（4）在某些地區房基下地層深處、建筑材料、裝飾材料等含有氨等放射性物質，氨可對人體呼吸道造成輻射損傷，以及對人體內造血器官及神經系統、消化系統造成損傷。（5）室內使用的建筑材料、纖維材料、辦公用品、人體排泄物等放出揮發性有機化合物與臭氧，可以使人出現頭痛、乏力、不適、記憶力減退等癥狀。

另外，光污染、粉塵污染等均可對環境及人體造成不同程度的危害。

2.室內環境中的物理性污染

（1）靜電可以造成人身傷亡、財產損失。

（2）噪聲可以使人耳聾，還可能引起高血壓、心臟病、神經官能癥等疾病。

（3）電磁輻射威脅著人體健康和生命安全。手機、計算機、微波爐、電磁爐、電視、電冰箱、日光燈等均可對人體造成不同程度的輻射。

3.人們身邊的生物性污染

（1）生物過敏原微生物能引起人體發生過敏性變態。塵蟻、真菌、細菌、花粉等室內的空氣微生物，可誘發人體出現過敏性反應，產生過敏性腦炎、過敏性鼻炎等呼吸系統過敏癥和哮喘等癥狀。

（2）室內傳染性病原微生物在人群中有一定的傳染性。細菌、衣原體、支原體等對室內均有污染。狂犬病與弓形蟲病、禽流感、瘋牛病、鸚鵡熱、寄生蟲等傳染病，使人痛苦難挨，甚至使人喪命。

4.水污染

水中污染物相當多，來源甚廣，其中，對水體污染最嚴重的是汞、鉛、鎘、磷、氟化物、有機氯農藥等。廢水污染多數來源于化工；輕工、金屬冶煉等系統的廠礦企業，這些企業從用水方便角度出發，一般多集中在江河湖海的岸邊，廢水污染物大都排入就近水域里，有時和生活污水一起排入，造成水體污染。

有毒物質、耗氧廢棄物、合成化學物質、無機化學合成物、油類物質、植物營養物、放射性物質、熱流出物、致病微生物以及其他有害物質污染的水中有毒物質達到一定數量后，將會毒害生物，將水中的菌類和動物、植物殺死，破壞了水體的自凈能力，使水源有毒。

當造紙廠、纖維廠、食品廠等污水廢液以及生活污水等耗氧廢棄物進入水體后，經過水中生物氧化和化學氧化時，將大量地消耗水中的溶解氧，給魚類等水生生物帶來危害，嚴重的時候會使水生生物因極度缺氧而死亡。一旦水中氧氣補充不上，則將使氧化作用停止，引起水質惡化，使水散發出惡臭，污染環境。

含有多氯聯苯（PCB）、合成洗滌劑（ABS）等的高穩定合成化學物質難于分解。當水中植物吸收這些有機物質后，又被水生動物吃掉，有機物質逐漸由少集多，被濃縮，毒害作用就會顯著提高。

各種化工廠的廢水中經常含有鈉、鈣、鎂的陽離子和硫酸根、氯根的陰離子，當這類物質濃度過高時會降低水質，危害水生動物，使水體具有酸性或堿性，腐蝕水下作業設備等。

油類物質污染源來自石油工業、機械加工、汽車、飛機維修、涂料、煤氣、油脂加工等工業廢水和船舶運輸，又不溶于水，常常覆蓋在水面上，大量污染水體，造成大量魚類和海鳥死亡。

城市生活污水和工業廢水中常常含有大量的生物營養元素，這些元素是浮游生物的好食物。因此，藻類大量繁殖，表現在寬闊的水面上漂浮著過多的藻類,造成嚴重缺氧。

在核工業所排泄的污水廢液中常含有可裂變的物質。

來自于生活污水的病毒、細菌、原生動物等致命微生物對水體也造成污染。

不但污染的水體對水生動物有害，同時，污染的水體通過飲用、蒸發、滲透等其危害更廣。對人體引發各種疾病，污染環境，嚴重腐蝕建筑材料、金屬制品，土地減少收成甚至絕收等。

5.大氣污染

大氣污染物質的來源有人為的和自然現象兩方面。人為方面如工礦企業和交通運輸業等排出的大量廢氣，以及家庭用戶燒煤取暖做飯等所產生的煙氣等。自然現象方面如有機物分解所產生的碳、氮、硫的化合物，如火山灰和二氧化硫，森林火災產生的大量二氧化硫、二氧化氮，以及一些碳氫化合物，“流星”在地球大氣層燃燒變成塵埃和多種氣體，大風刮起的沙土以及散布于空氣中的細菌、花粉等，對人體危害主要表現為從呼吸道、皮膚、消化道等部位引起呼吸道疾病、生理機能障礙，或者眼、鼻等黏膜受到刺激而生病，或者因污染急性中毒使癥狀惡化而死亡。對農林牧業的危害是可引起農作物和樹木枯黃、枯死，造成減產，品質變質，使家畜中毒死亡，還會助長農林業病蟲害的發生和蔓延。同時大氣污染還損壞各種器物，特別是對金屬制品、涂料、皮制品、紙制品、紡織衣料、橡膠制品和建筑物損害最大。這種損害隨著污染的加劇而愈加厲害。

【案例】

【案情介紹】

某小區物業管理公司將冬季供暖用煤堆放在崔某家的窗戶外面，冬天刮風時，煤灰正巧被刮進居住在一層的崔某家里，崔某家的地板、家具和床褥常被刮進的煤灰染黑。崔某認為，物業管理公司的行為已嚴重干擾了自己及家人的正常生活，要求物業公司排除妨礙，并賠償損失，故拒絕交納物業管理費。雙方協商不成，于是，物業管理公司起訴崔某，要求法院判令崔某交納所欠的物業管理費。

【案情結果】

法院經審理認為，物業管理公司與業主崔某之間的物業管理合同關系合法有效。其依據物業管理合同提供了相應的服務，不存在違約的行為，崔某應當依約交納物業管理費。崔某認為物業管理公司堆放取暖煤的行為影響自己的正常生活，可以另行起訴。故判決被告崔某給付拖欠的物業管理費及相應的滯納金。

【案例點評】

從上述事實來看，崔某拒絕交納物業費似乎有一定道理，但從法律角度講，如果物業管理公司已在受委托范圍內履行了其相應的管理義務，那么，住戶就應當按照委托合同的約定交納相應的管理費用，如果拒不交納，就構成了違約。而本案所出現的物業管理公司在崔某家的窗外堆放煤灰污染其戶內的環境的問題，是由于物業管理公司的不當行為侵犯了住戶的合法權益，應屬民事侵權行為，崔某完全可以起訴物業管理公司，要求法院判令其排除妨礙，并賠償損失，而不應以拖欠物業管理費的方式解決。因為物業管理公司依據合同進行物業管理是管理行為，此時物業管理公司和業主的關系是委托合同法律關系，產生糾紛時要依照相關文件來解決；當物業管理公司作為一個平等的民事主體，進行物業管理活動以外的民事行為時，不論其與業主、開發商，還是其他組織進行民事活動時，都不是物業管理活動的后果，都是一般的民事行為，其行為不當時只能構成侵權。

目前，在莪國住宅小區的建設和管理中，法制建設遠落后于住宅建設的要求，物業管理糾紛究其原因既有業主的責任，也有物業管理企業的責任。為了保障物業管理工作的健康發展，物業管理企業應當不斷加強自身建設，提高服務質量，小區居民亦應依法行使權利，履行義務。

【相關鏈接】

《中華人民共和國民法通則》第一百二十四條規定：“違反國家保護環境、防止污染的規定，污染環境造成他人損害的，應當依法承擔民事責任。”

6.固體廢棄物污染

冶金廢渣、采礦廢渣、燃料廢渣、化工廢渣、放射性廢渣、陶瓷廢渣，農作物收割、農產品加工過程中排出的廢棄物，居民生活拋棄的各種日常消費品，電子垃圾等。對土壤的污染，在存放時不僅占用了大量的良田，而且是蒼蠅、蚊子泛濫，傳播疾病，垃圾滲瀝液污染土壤及地下水域。大量的有毒廢渣在自然界的風化作用下到處流失，造成土壤污染、農作物污染。工業廢渣在堆放過程中，在溫度、水分的作用下，某些有機物質發生分解，產生有害的氣體；一些腐敗的垃圾廢棄物散發腥臭味，對空氣造成污染。

7.建筑裝飾材料的污染

建筑裝飾材料產生的有毒物質來源，如涂料中含有的甲苯、二甲苯、甲醛等有毒氣體逸出。

【案例】

【案情介紹】

唐小姐購買了一套三居室商品房。為了讓自己的新居更加漂亮、舒適，2001年8月，唐小姐請某裝飾公司對其商品房進行裝修。為明確雙方的權利義務，唐小姐與裝飾公司簽訂了《家庭裝飾工程合同》。該合同約定：裝飾工程所需材料,除規定由業主唐小姐承辦外，其余均由工程承包方某裝飾公司購置、組織并運送至施工現場。承包所購置的一切材料，由業主驗收同意后方可使用；承包方要嚴格按照雙方裝修范圍和內容施工，確保住宅裝飾工程的質量，并接受業主唐小姐的監督。隨著工程的順利進行，唐小姐后來還與裝飾公司簽訂了《家庭裝飾工程保修協議書》。該協議書約定；本工程在保修期內，如發生施工質量問題，工程承包方按照國家和本市關于建設工程質量管理的有關規定負責保修，保修期為—年。

兩個月后，新房裝修好了，唐小姐一家高高興興地準備搬進新居。然而不知何故，唐小姐和家人感覺到室內有股刺鼻的氣味，讓人咽痛咳嗽，甚至眼酸流淚，無法久留。對此唐小姐找到裝修公司咨詢。裝飾公司的答復是剛裝修完的房子就是這樣，必須經常開窗通風，過一段時間就沒味了。然而開窗通風了幾個月，唐小姐新居里的刺鼻氣味絲毫未見減弱。于是，唐小姐第二次找到裝飾公司。該裝飾公司又囑咐唐小姐家里必須天天住人，以增加人氣兒來沖減室內裝修遺留的氣味。聽話的唐小姐率全家住進了新家。可是，人氣兒始終沒斗得過這股刺鼻氣味，恰在此時，唐小姐喉頭不適加劇，經醫院檢查，查出竟是喉乳頭狀瘤，并在醫院進行了手術。

為了自己和家人的健康，唐小姐兩次請室內環境檢測單位對其新居進行室內環境檢測。在按檢測規定的要求房間封閉24h后，檢測中心的環境專家流著眼淚（房間有害氣體造成的）對室內空氣質量進行了檢測，結果是：臥室空氣中甲醛含量高過156mg/m3,超過國家規定標準195倍。

唐小姐一家因室內甲醛污染而有家難歸，被迫轉向社會租房居住，三居室商品房成為空中樓閣，同時還要按期交納不菲的物業管理費。唐小姐在近兩年的時間里多次請示該裝飾公司停止侵害、恢復原狀、賠償損失，但裝飾公司都以無先例為由一推了之。最后，忍無可忍的唐小姐為維護自己和家人的健康權，補償自己一家所遭受的各種損失，一紙訴狀將該裝飾公司告上了法庭。

原告訴稱：由于被告在對原告購買的住宅進行裝修時，使用了含有大量甲醛的裝飾建材，導致室內甲醛濃度嚴重超標，使人無法居住，給原告及其家人造成許多人身、財產方面的損害及精神上的痛苦。故提起訴訟，要求被告立即徹底清除甲醛污染源，并賠償房租、物業管理費、房屋折舊費、裝修材料損失費以及身體損害賠償費等項費用共計30萬元。被告辯稱：公司裝修所使用的材料全部是從市場上正規建材商店里購買的合格產品，且裝修材料全部是經過原告同意后使用的。根據雙方簽訂的《家庭裝飾工程合同》的約定，公司已經按照合同約定和行業標準進行裝修，合同已履行完畢，故原告的訴訟請求無事實依據和法律依據。

【案情結果】

一審法院認為：原告、被告之間訂立的《家庭裝飾工程合同》和《家庭裝飾工程保修協議書》系雙方當事人真實意思表示，且內容合法，故認定為合法有效的合同。因合同約定施工材料由被告購買，所以作為施工單位的被告應對施工材料引起的施工質量問題負責，保證裝修后的工程不影響正常居住。現被告裝修的房屋，因裝修材料釋放出的甲醛濃度超過國家標準，致使原告無法居住，對此被告應根據《家庭裝飾工程保修協議書》的規定，承擔對裝飾工程的保修返工義務。被告在保修期內，未根據原告的要求對裝飾工程進行必要的返修或返工，屬違約行為，應承擔違約責任。但雙方在合同中約定，對被告購進的一切材料由原告驗收同意后方可使用，故應當適當減輕被告的違約責任。一審判決：被告賠償原告拆除裝飾工程損失費、檢測費、醫療補償費、房租費共計10萬元，并在10日內清除污染的裝飾材料；逾期不清除的，被告須給付原告自行拆除的費用1萬元。

【案例點評】

隨著住房消費熱的快速升溫，室內空氣污染已成為住宅消費投訴的熱點。本案的關鍵是如何判定裝修工程符合質量標準。《中華人民共和國憲法》第二十六條中明確規定，“國家保護和改善生活環境及生態環境，防治污染和其他公害。”這說明享有健康、良好的生活環境是公民的基本權利。從民事法律角度講，按照雙方當初訂立的家庭裝修合同以及保修協議書的規定，原告唐小姐在支付了全部的裝修費用后，被告某裝飾公司理應保證自己的裝修工程安全合格，這其中當然也包括一個清潔、無污染的居室環境。如果裝飾公司只能保證裝修工程符合質量標準，而不能保證室內空氣環境的安全，那么，根據我國《消費者權益保護法》的有關規定，裝飾公司提供的裝修服務就存有瑕疵，理應承擔相應的違約或侵權責任。

如果本案的原告當初在和裝飾公司簽訂裝飾合同時，能夠把要求裝飾公司提供一個安全合格的裝修后的居室環境這一條寫進合同當中，那么糾紛發生時，責任就容易分清，矛盾也好解決。由于在因裝修引起的糾紛中，消費者往往對于家裝建材的情況知之甚少，很難分辨出市場上出售的建材是否安全環保，一般都依靠感覺和媒體廣告，這樣在挑選材料時消費者就存在很大的盲目性。而法律又沒有明確規定承包裝修工程的裝修公司有為客戶挑選環保家裝建材的義務，所以國家質檢總局目前頒布了“室內裝修裝飾有害物質限量”10項國家標準，于2002年1月1日起執行，7月1日起將停止銷售不符合標準的產品。這對加強建材市場的質量監督，從源頭上對家裝行業予以規范整治無疑是減少這方面糾紛的有效辦法。作為物業管理公司，雖然對于裝修環保問題沒有強制執行的權力，但是有義務提醒業主裝修審查時的注意事項，甚至有必要加強環境宣傳，避免發生本案中的情況。

【相關鏈接】

中華人民共和國國家標準《居室空氣中甲醛的衛生標準》規定：“居室空氣中甲醛的最高容許濃度為0.08mg/m3。檢測方法:’分光光度計化學分析法。在現場進行空氣采樣，然后在實驗室進行分析。特點是數值準確、抗干擾性強，是目前國家室內空氣甲醛的唯一標準檢測方法。”

另外，由于人造板是造成室內空氣中甲醛超標的主要因素，世界上不少國家都對人造板的散發值作了嚴格的規定，國際標準是穿孔測試值必須每100板小于10mg?

8.其他污染

現代生活用品帶來的污染。白色塑料袋、新買的衣服、用壞的水銀體溫計、血壓計、抽油煙機、電冰箱、無繩電話、鈔票和鑰匙，及其一些生活日用品等等，若使用不當，均可不同程度地帶來污染。

9.行為污染

人類的不良行為習慣也可以給物業環境造成污染。隨地吐痰、吸煙、飲酒過量，在公眾場所咳嗽或打噴嚏等等也可造成不同程度的污染。

三、物業環境污染防治辦法

(一)環境污染的特點

1.影響范圍廣，且不宜控制。

大氣、水體、土壤與人們生存、生產、生活密切相關，而人們與它們的接觸又極為廣泛。所以，大氣、水體、土壤一旦受到污染，則影響非常大、范圍非常廣，而且不易控制。

2.作用時間長。

大氣、水體、土壤的范圍非常大，而且有自我調節的能力。它們本來是很難被污染的，如果受到污染的程度超過了它們自身所能允許的限度，那么這個影響就非常大，既很難治理，也很難消除影響。

3.污染物的濃度隨時間、空間的變化而變化。

污染物被排放到大氣、水體、土壤中以后，各種污染物的濃度是不一樣的，而且隨著時間、地點、條件的不同而不同，甚至隨著空間的高度、位置的不同而不同，危害也不一樣。污染物聚集、濃度高地區就會發生嚴重的傷害事故。環境污染除了對人體健康有影響外，還會使生態環境發生變化，從而對人類及其他生物自下而上的發展產生不利的影響。具體來說就是有害物質或有害因子進入環境并在環境中發生擴散、遷移、變化，并跟生態系統的諸要素發生作用，使生態系統的結構與功能發生變化，對人類以及其他生物的生存和發展產生不利影響。

(二)環境污染防治辦法

1.早期介入

主要是指物業管理企業在正接管物業企業之前對建筑物規劃設計階段的介入，并就建筑物及其環境規劃設計是否符合國家有關規定，以及物業建成后是否能夠滿足業主和使用人對物業環境的需求參與決策。主要有以下幾個方面的問題。

(1)參與物業項目的主體建筑的規劃設計

①建筑用地在居住區各項用地中，建筑用地所占的比例應該是最大的。但是，按照國家的有關規定，建筑用地要控制在一定的范圍之內，居民區其他各項用地，特別是綠地要保持一定的比例。短期用地所占比例的平衡控制指標也有要求。

②居住面積密度一般來說，人均居住面積不要過密，根據對一些居民區實例的分析，住宅平均層數為5?6層的居住區用地平均每人為15㎡左右。

③住宅之間距離為了保證日照、通風和私秘性的要求，住宅與住宅之間要保持一定的距離。一般房屋間距是1H?1.7H(H是房屋間距L和前排房屋高度的比值)。學校建筑一般為了保證更好的采光，間距應為2.5H,最小不得少于12m。醫院房屋之間的距離就應該更大一些，1?2層之間要25m,傳染病房之間要40m。

④建筑材料要使用符合環境保護要求的建筑材料，對含有毒素和放射性的建筑材料要慎用，能不用的不用，非用不可的，要有防范措施。

(2)協助搞好防治環境污染的配套設備以及設施的建設

①綠地規劃設計要滿足環境保護的要求；②垃圾處理的設備和設施要滿足環境保護的要求；③停車場、車庫的建設要滿足環境保護的要求；④配套設施要符合防治環境污染的要求；⑤防治環境污染的專項設施要符合環境保護的要求。

(3)考査了解物業的周邊環境

物業環境的保護工作，主要是抓好物業區域內的防治和保護工作。但是，周邊的環境對物業區域的環境也是有重要影響的。因此，對周邊的環境必須進行調查，并準備好相應的措施。對周邊環境的調査，主要是看有無“三廢”的排放和污染源。對排放廢氣、廢水、廢物的工廠及單位，要注意監測，一旦發現問題要向有關部門反映，以爭取問題得到解決；對繁華的街道、交通，要采取相應的措施，應當建議有關部門設置隔音墻、隔音板，物業小區內部也應當建議栽植一些樹木，起到隔音的作用；對途經物業小區的河流，要溯本求源，了解河水從何而來、流向何處，以便監測河水的質量和加以利用。

2.物業環境污染保護

(1)大氣環境的管理

①對物業大氣污染進行監測。對物業區域內的大氣污染進行監測，主要是根據污染物排放時間的變化規律，結合氣象周期的變化規律及監測目的的要求，確定大氣污染監測的采樣周期。

②對物業大氣環境質量進行評價。在掌握物業大氣環境質量現狀和評價的基礎上，定期向上級主管部門或業主及使用人報告大氣環境質量狀況，并預測、分析大氣環境質量變化的趨勢。

③對物業大氣環境質量進行分區管理。在大氣環境質量調査和評價的基礎上，結合城市的功能分區，實施大氣環境質量的分區管理，如對住宅區、商業區、工業區等大氣環境質量的管理，對嚴重污染區域應重點控制并相應地采取一定的防治措施。

(2)水環境質量管理

①對物業水環境進行監測。主要是對物業所在區域的陸地水體污染、物業使用水質、物業排水水質的監測。對物業區域內水環境的監測，首先，要對水的外觀、透明度、色度、濁度、水溫、氣味、pH值、電導率、苯氯、亞硫酸根以及氧、CO、SH、游離氯等可溶氣體進行監測。其次，要特別重視對物業水體致病病原生物的監測。

②保護水體、防止污染。我國水體保護一般規定分為五類，I類、II類、DI類屬于水源源頭保護區，尤其是生活飲用水一級保護區、二級保護區對防止污染的要求是十分嚴格的。IV類、V類屬于人體非直接接觸的娛樂用水、農業用水、一般景觀用水，也是有一定的防止污染要求的。

③控制污染源。在對水域、水系或水體污染源進行調査、監測及污染現狀評價的基礎上，明確環境目標，采用總量控制的方法，對污染源排放污染的數量和濃度進行控制。

(3)固體廢棄物污染的防治

①生活垃圾的處理。一定要在指定地點傾倒、堆放，不得隨意拋撒或堆放，要提倡分類收集、貯存，及時清運，科學處理。

②加強對房屋裝修的科學管理。裝修垃圾是造成物業區域固體廢棄物污染的一個重要來源，對房屋裝修的科學管理就是要減少這一方面的污染。裝修垃圾一定要在指定地點堆放，統一清運。根據工程量的大小，垃圾清運費從住戶繳付的裝修押金中扣除。

③露天貯存燃煤、灰渣應當設置專用的貯存設施或場所。

(4)噪聲污染的防治

①加強綠化。在物業區域內多植樹、多種樹，這是防治噪聲污染的重要措施。

②限制車輛進入物業區域。

③加強精神文明建設，制定必要的管理辦法。要讓業主、使用人和一切受益人懂得尊重別人就是尊重自己的道理，盡是減少生活噪聲，如娛樂聲、爆竹聲等，這是防治噪聲污染的積極方法。同時，還要制定必要的管理辦法，以作為防治噪聲污染的輔助措施。我國《城市區域環境噪聲標準》規定，一般居住區和文教區的晝間噪聲標準是50dB,夜間為40dB；工業集中區噪聲晝間為65dB,夜間為55dB；—般認為，40dB是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準，住宅小區、辦公室等應維持在這個水平上。《中華人民共和國噪聲污染防治法》指出：“國務院和地方各級人民政府應當將環境噪聲污染防治工作納入環境保護規劃，并采取有利于聲環境保護的經濟、技術政策和措施。”其中相當一部分條款都和人們的社會生活密切相關，諸如“使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時，應當控制音量或者采取有效措施，避免對周圍居民造成環境噪聲污染”、“禁止任何單位、個人在城市市區噪聲敏感集中區域內使用高音廣播喇叭”、“在城市市區范圍內行駛的機動車輛的消聲器和喇叭必須符合國家規定的要求”等等。