物業保潔工作的意義，保潔管理的范圍、內容，物業保潔管理機構、職責及保潔工作標準，物業保潔員行為規范及培訓。通過學習，掌握保潔工作計劃的制定，熟悉保潔工作標準和檢查方法，了解物業保潔工作對員工的素質和能力的要求、保潔部門及員工的職責、勞動紀律約束。

物業保潔管理

物業保潔工作是現代物業管理的一項重要內容，高質量的物業保潔服務，是業主和使用人的唯一要求。現代物業保潔工作需要具備專業清洗知識，需要有責任心、有禮貌的員工，更需要有保質量、守信譽的企業，使管理到位，事半功倍。

物業保潔的具體內容分為四個方面：清掃和保潔，生活廢棄物的清除，“黑色污染”的防治，滅蟲和滅鼠。

物業保潔管理保潔管理工作的實施首先是物業管理制度的實施：指導班長、清潔員工作，確保達到標準。巡視檢査衛生情況，及時解決問題，處理好與社區清潔衛生管理部門的關系，進行維護環境衛生的宣傳教育，搞好衛生設施建設和維護；其次是制定相關規定；第三，制定保潔工作計劃及保潔工作操作規程第四，制定保潔部門獎懲條例「第五，對物業保潔員的培訓。

物業保潔管理機構、職責及保潔工作標準物業保潔部人員安排一般有：外墻清潔工、樓面清潔工、大堂清潔工、廣場清潔工、機動清潔工、倉庫保管員、清潔監督員。每個工種其任務和職責各不相同。

保潔工作標準及檢査方法。

保潔人員應遵守的八項勞動紀律。對保潔人員的素質要求。

物業保潔員行為規范及培訓物業保潔員培訓：物業保潔工作培訓的方式有崗前培訓、在職提高等。培訓內容有進行職業道德、勞動紀律、文化修養、科學知識（主要是消殺藥劑的使用、保潔劑的使用、機械設備的操作、操作規程的制定）、工作職責等方面的培訓。

培訓形式：脫產培訓，崗上培訓、隨時提高、進行學歷教育、外出考査等。

培訓方法有：講授法、研討會或討論法、視聽法、情境模擬法、學徒法等。

一、物業保潔管理的內容

保潔管理是指為保持物業管理區域內公用部位和公共場所的整潔而進行的管理服務。保潔的具體工作范圍是：

1.物業管理區域內公共部位，指樓宇內從底層（含地下）到頂樓天臺的所有公用部位，包括：樓梯、大廳、手扶電梯、電梯間、公用衛生間、公共活動場所、墻，以及車道、人行道、水溝、走廊、安全通道、欄桿、路燈、庭園燈、吸頂燈、建筑物外墻等。

2.物業管理區域內的公共場所，指物業區域內（或大廈）的道路、綠化地帶、公用停車場、公用娛樂場所等所有公共場所。

3.物業管理區域內的生活廢棄物，指物業區域內的生活廢棄物，主要包括垃圾和糞便兩大類。

針對物業保潔管理的范圍，其工作內容是：

2.物業保潔與綠化

1.清掃和保潔清掃和保潔就是進行清潔衛生掃除和保持清潔衛生。清掃和保潔所涉及的范圍非常廣，包括公共場所、道路、綠化帶和公共設施，以及樓宇里面的公共部位，如門窗、燈具、電梯間、衛生間，樓宇外墻的粉刷等；清掃和保潔所涉及的知識非常多，不同的建筑材料需要使用不同的清潔劑，不同的建筑部位需要使用各種不同的機械設備，包括吸塵器、磨光機、洗地毯機等；清掃和保潔工作還要做好業主及使用人的工作，沒有廣大的業主和使用人的積極配合，衛生保潔工作同樣是搞不好的。

2.生活廢棄物的清除生活廢棄物主要是指生活垃圾，當然也包括裝修垃圾、廢舊家具等。這些生活廢棄物的隨便拋棄不僅污染環境，還危及人們的健康。所以，要采取措施，力爭生活垃圾袋裝化；同時還要及時收集，及時清運，大力改善人們的生活質量。

3.“黑色污染”的防治“黑色污染”就是指某些人在建筑物、構筑物、樹木及其他設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫（簡稱“三亂”），是造成環境污染的通稱。“黑色污染”不僅破壞了環境的原有面貌，還造成視覺污染，引起人們的厭惡。所以，要加強對“黑色污染”的防治工作，集中開辟一些廣告欄，允許人們在那里張貼；通過宣傳和紀律約束，禁止人們隨意亂寫、亂畫；對已經出現的現象要及時清除。

4.滅蟲、滅鼠主要是指對影響人們生活質量的“四害”，以及其他害蟲和病菌的消殺。

二、保潔管理工作制度的實施

保潔工作除了由專人負責管理和服務外，還應該同公眾共同參與，共同維護，所以在做好保潔工作的同時，應該進行宣傳和教育，倡導公共衛生的集體參與與維護。保潔管理工作公眾參與共同維護可以通過物業管理公約的方法進行約束和規范。物業管理人員通過宣傳教育業主和使用人，提高環境保護意識，糾正不良衛生習慣，共同維護物業環境，使業主和使用人自覺地參與物業環境管理工作環境衛生保潔工作，一是要經常，二是要保持。

（一）物業管理制度的實施

1.指導領班、清潔員工作，確保達到標準

為了確實保證衛生保潔制度的貫徹和落實，搞好衛生保潔工作，物業管理企業的領導，特別是部門的領導要將企業的保潔制度、各項管理工作的要求以及每一個工作崗位的職責，落實到每一名員工，使他們能夠自覺地按照具體的崗位職責去要求自己。同時要具體指導領班和清潔員的工作，以確保每一項具體工作的要求能夠得到落實，并能夠達到規定的標準。

2.處理好與社區清潔衛生管理部門的關系

物業區域的環境衛生管理工作，是整個城市環境衛生管理工作的一部分。所以，物業管理企業一定要處理好與社區清潔衛生管理部門的關系。一方面在業務上需要他們指導監督，另一方面許多工作需要他們來完成，如垃圾的清運和污水處理等等。

3.巡視檢查衛生情況，及時解決問題

為了確實保證衛生保潔制度的實施和物業區域的環境衛生，要加強衛生情況的巡視和檢查，可以從內、外兩個方面來進行。從企業內部來說，要采取定期或不定期的檢査。在檢查時，要會同有關部門的領導、檢查員等共同巡視，該表揚的要表揚，該批評的要批評；對檢査出來的問題要提出妥善的解決方法。從企業外部來說，保潔部門應該將有關要求和標準公之于眾，自覺地接受業主和使用人的監督和檢査。

4.進行維護環境衛生的宣傳教育

環境衛生管理工作，一方面需要專門管理機構和人員負責“清掃”，另一方面也需要大家來共同“維護”，這個“大家”既指管理者自身，也指每一位業主和使用人，“清掃”是必要的，“維護”才是根本的。所以，一定要加強維護環境衛生的宣傳教育工作，使每一個人都能認識到它的重要性，提高維護環境衛生的自覺性，養成良好的衛生習慣，使業主和使用人也積極投入到維護環境衛生的工作中來。在雙方共同努力下，創造出優美、清潔、衛生的物業環境。

加強維護環境衛生的宣傳教育工作可以在多種場合下進行，如在開發商開盤售樓時、在產權單位分房時，以及在業主和使用人辦理入住手續時，主動和有關單位（或部門）聯系，尋找最佳時機，利用廣播、墻報、廣告紙等形式進行宣傳教育，訂立“約法三章”，對于屢教不改的極少數人或某種現象可以采取典型曝光的方法，在業主委員會、居民委員會和有關單位的配合下，公布其不文明的行為，以教育他人。

5.搞好衛生設施建設和維護

維護物業區域的環境衛生，必須有一定的衛生設施建設。在公共場所，除了必備果皮箱、垃圾桶外，還要合理地配置衛生間。“合理”就是布局合理，方便人們使用，標志十分醒目，人們容易找到。在物業區域，特別是物業小區還要搞好垃圾屋或垃圾亭建設，以便收集、運送垃圾。

（二）相關規定

對少數不懂得愛護公共利益、缺乏社會公德的人要作出一些相關的規定，要求每一個人都要遵守，并將其貼在顯要之處或與業主公約一同發放。

1.按政府的規定，業主或使用人飼養的寵物如果擾民或造成環境污染，小區管理部門協同公安機關進行處理。

2.小區內各單位和住戶要嚴格遵守袋裝垃圾的規定，定時、定點傾倒垃圾。不得亂倒垃圾、雜物、污水，不得隨地吐痰、便溺，違者罰款并負責清掃現場。

3.小區內各單位和住戶裝修施工時，應每天清掃散落的垃圾廢料，并將廢棄物放到指定地點，不得棄于走廊等公共場所，違者負責立即清理并依情節處以罰款。

4.商業、飲食點及其他單位應按指定地點置放垃圾，對不按指定地點置放垃圾者，依情節處以罰款。

5.店容、店貌要整潔，店容、店貌不整，環境衛生不清潔，有蚊蠅孳生地的單位，依情節處以罰款，情節嚴重的報請有關部門責令其整頓，直至取消其在小區內經營的資格。'

6.任何單位或個人均不得在公共場所堆放物品及材料，不得擅自擴大經營場地。

7.積極參加有關部門組織的愛國衛生運動。

三、制定保潔工作計劃及保潔工作操作規程

1.保潔工作計劃

為做好物業保潔工作，應該對物業管理區域內制定保潔工作計劃，根據計劃定期進行保潔并實施督促和檢查，使保潔工作有章可循，有據可依，以提高保潔工作的效率和質量。

計劃是指工作或行動以前預先擬定的具體內容和步驟。公共衛生清潔計劃按時間要求可分為日常清掃計劃、周計劃、月計劃和年計劃等。各項計劃一般包括以下內容：保潔部位、保潔時間及循環周期、保潔次數等。

日常清掃計劃是對那些容易造成污染的部位，如地面、樓梯、墻裙、廢物桶、痰盂等進行的每天清掃計劃。周計劃、月計劃和年計劃等是指在日常清潔衛生的基礎上，擬定一個定期清潔計劃，將那些不必每天清掃或平時不易做到、做得不徹底的項目全部清掃一遍的保潔計劃。物業及相關區域內的保潔工作可制定日保潔計劃、周保潔計劃、月保潔計劃或季保潔計劃、年保潔計劃。不同的物業管理企業可以根據各自的合同約定對具體計劃內容作適當調整。一般包括以下幾個方面：①保潔前期介入；②公共區域日常保潔；③石材保養；④二次供水水池清洗；⑤化糞池清疏；⑥外墻清洗；⑦滅蟲、滅鼠。

小區內樓宇的保潔工作一天兩次，分別是業主上班前和業主下班前的兩次清潔工作。

天然光面石材保養為晶面處理、拋光，平時進行推塵、洗地；人造光面石材保養為打蠟、拋光，平時以推塵為主。原則上晶面處理或打蠟的保養每月不少于一次，推塵等日常護理每天進行。

二次供水水池由專業公司清洗，每季度清洗不少于一次，平時若發現污染蟲（如紅蟲等），要增加清洗次數。對化糞池清疏，小區原則上每半年不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新樓盤可視化糞池情況而定。

對外墻清洗，小區原則上每年至少一次。

滅蟲，原則上每月不少于一次；滅鼠，根據鼠情檢測情況而定。

2.保潔操作規程

物業保潔工作是一項專業的、有序的、目的性極強的工作。為了保證物業保潔計劃的順利實施，保證物業保潔質量和效率，要對各保潔部位操作程序及保潔設備的操作和使用制定保潔操作規程。保潔部位操作程序的內容包括：保潔部位名稱、保潔操作時間、保潔方式、保潔工作流程及保潔注意事項。保潔設備的操作規程的內容包括：保潔設備名稱、保潔設備用途、保潔設備操作流程、保潔設備保養及保潔設備使用注意事項。

一般地，日常衛生保潔與保潔機具的操作規程包括以下幾方面（詳細內容見第二章）：①硬質地面處理程序；②地毯清潔程序；③硬質墻面保潔程序；④玻璃清潔程序；⑤高空掃塵程序；⑥衛生間清潔操作程序；⑦公共區域保潔操作程序；⑧固漬處理程序；⑨計算機等辦公設備清潔程序；⑩保潔機械保養程序；?抹布、地拖使用程序；?消、殺、滅處理程序；?外墻清洗工作程序；?化糞池清潔處理程序。